КРЕДИТ ПОД ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ

Дата обновления статьи 06.09.2023 г.

Кредит под залог недвижимости. Инструкция от А до Я

Содержание:

1. Требования к объекту
2. Что нужно знать, чтобы оформить заем в банке
3. Займ в МФО (микрофинансовая организация)
4. Кто еще может дать кредит
5. Что надо сделать, чтобы уберечь себя от возможного риска

Молодожены решили купить квартиру, но собственных средств не хватает. На выручку пришла ипотека в банке. Купленная квартира стала собственностью семьи и объектом залога с обременением.

Предпринимателю нужно 3 миллиона на развитие бизнеса, своих средств недостаточно. Для получения кредита в микрофинансовой организации в качестве залога предложил собственность — загородный дом. Получив нужную сумму, продолжает оставаться собственником имущества, но с отягощением (обременением).

В сделке участвует две стороны. Первая — кредитор, он дает деньги в долг на своих условиях. Гарантией возврата в приведенных примерах выступает залоговое имущество, на него наложено обременение. Вторая сторона — заемщик. Имущество остается у заемщика, но оно с обременением. Собственник ограничен в свободе регистрационных действий. Нет права продать или подарить. После выплаты кредита ограничение снимается.

В качестве актива используют недвижимость: квартиру, долю в квартире, комнату, загородный дом, дачу, земельный участок. Бизнесмены часто предлагают коммерческие помещения: производственные, складские, торговые, офисные, гаражные.

ТРЕБОВАНИЯ К ОБЪЕКТУ

Объект должен отвечать требованиям:

• Отсутствие других обременений.
• Хорошая ликвидность на рынке. В случае продажи на этот вид имущества должен быть хороший спрос.
• Если клиент предлагает старый ветхий дом в глухой деревне, то вряд ли он будет пользоваться спросом на рынке. Банк такое имущество не возьмет.
• Земельные участки тоже трудно поддаются оценке и мало одобряются кредиторами.
• Могут не принять, если это единственное жилье и в нем прописаны несовершеннолетние.

Люди при совершении сделок по кредитам с залогом допускают много ошибок и просчетов. Которые в свою очередь могут привести к потере недвижимости. Если вы не прочитаете статью внимательно и до конца, то не узнаете, как избежать рисков потери жилья и другой недвижимости.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ, ЧТОБЫ ОФОРМИТЬ ЗАЕМ В БАНКЕ

Кредит в банке — самый надежный и безопасный способ. Но потребуется много времени, терпения на сбор и подготовку документации.

В первую очередь оцените рыночную стоимость собственности.
Не ждите сумму, превышающую 50% от оценки ее стоимости. Для бизнеса возможна сумма в 50-70%.

Приготовьтесь к длительной процедуре займа — до 1 месяца. В это время банк проверяет заявителя и его собственность. Юристы рекомендуют потребовать отчет-оценку о стоимости объекта. Его готовит аккредитованная при банке оценочная компания, имеющая лицензию на этот вид деятельности.

Оценивается платежеспособность заявителя только на основании официально подтвержденных доходов.

Оценивается допустимая суммарная долговая нагрузка. Какие у человека имеются ранее взятые кредитные обязательства. Вам не выдадут наличные, если задолженность составляет 50% совокупного дохода семьи. Допустимым условием является показатель в 30-40%.

Проверяется кредитная история. Если КИ плохая (просрочки платежей), то в займе будет отказано.

Заявление останется без удовлетворения, если у человека серьезная болезнь,
инвалидность, судимость, банкротство и другие предусмотренные законом ограничения.

Лицам предпенсионного возраста заем могут выдать на срок до назначения пенсии. Это сокращает срок договора, увеличивает ежемесячную нагрузку.

В случае, если имущество в долевой собственности, потребуется согласие всех собственников. Велика вероятность того, что им будет предложено стать созаемщиками.

Возможен отказ по причинам, независящим от человека. Например, его работодатель находиться в “черном списке” у банка.

Пакет документации для оформления
У каждой банка свой требуемый пакет документов. Но основные у всех одинаковы:

• Заявление установленного образца.
• Паспорт заемщика.
• Страховое свидетельство (СНИЛС).
• Трудовая книжка (заверенная работодателем копия).
• Справка о доходах физического лица (2НДФЛ).
• Свидетельство о браке (разводе).
• Согласие супруга, заверенное у нотариуса.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

ЗАЙМ В МФО (МИКРОФИНАНСОВАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ)

1. Если не удается получить кредит в банке, то люди обращаются в МФО.
   Но с 1 ноября 2019 года закон запрещает выдавать кредиты под залог жилой недвижимости. Из-за высоких процентов, скрытых комиссий выплата долга становилась неподъемной и люди оставались без жилья. Но МФО стали действовать по-другому. При выдаче крупных сумм (100 тысяч и более) в качестве гарантии возврата средств предлагают оформить залог на жилое помещение. Усыпляют бдительность клиента, убеждая, что это всего лишь формальность. Долг все равно будет выплачиваться. Под этим соусом получатель подписывает либо договор дарения, либо купли-продажи. Человек не сразу замечает, что проценты гораздо выше предусмотренных в соглашении, платежи вносить становится проблематично. Жилое помещение по факту подарено или продано по договору. Закон не признает МФО мошенниками, так как человек все подписал добровольно. Поэтому при заключении такого договора знайте, что вы рискуете потерять жилье.
2. Требуют меньше документов: не запрашивают справку с места работы, финансовую отчетность.
3. Деньги выдают быстро 1-3 дня.
4. Более лояльны к кредитной истории. Берут во внимание платежеспособность клиента и ликвидность собственности.
5. В соответствии с ФЗ №271 у физических лиц в залог берут только нежилую недвижимость. У юридических лиц принимается как жилая, так и нежилая собственность.
6. МФО работают с любой проблемной недвижимостью, даже с залоговой.
7. Не предъявляют требования к возрасту клиента.

Итак, у МФО можно получить займ быстро, без проблемных требований к документации. Но проценты очень высокие (под 3% в месяц), есть скрытые комиссии. Нет возможности погасить долг досрочно. Если человек захочет внести всю сумму раньше срока, то должен уплатить проценты за пользование средствами не менее чем за 6 месяцев. Надо быть бдительным, чтобы совсем не потерять жилье.

КТО ЕЩЕ МОЖЕТ ДАТЬ КРЕДИТ

Кроме вышеперечисленных организаций кредит под залог недвижимости дают некредитные организации (НКО), различные финансовые фонды. Они работают на основании договора о сотрудничестве с партнерами:

• банки,
• РНКО (расчетные небанковскеи кредитные организации),
• НДКО (небанковские депозитно-кредитные организации),
• КПК (кредитный потребительский кооператив),
• кредитные союзы,
• кассы взаимопомощи,
• инвестиционные фонды,
• частные инвесторы.

Обычно не требуют справок о доходах, берут клиентов с любой кредитной историей.

ЧТО НАДО СДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ УБЕРЕЧЬ СЕБЯ ОТ ВОЗМОЖНОГО РИСКА

1. Проверка кредитора — сколько лет на рынке. Рассматривайте компании, которые на рынке не менее 3-х лет. Чем дольше деятельность компании, тем она надежнее. Значит она выполняет все законы и требования Центробанка. Иначе лишилась бы лицензии.
2. Реестр Центробанка — проверяются МФО и КПК. Справочник финансовых организаций — МФО, инвестиционные фонды. Справочник кредитных организаций — банки.
3. Дополнительным преимуществом и гарантией для МФО и КПК будет членство в СРО (саморегулируемая организация). Работайте с такими компаниями. Если МФО входят в СРО, то они выполняют требования Центробанка об обязательном членстве в профильной СРО.
4. Проанализируйте не менее 10 банков, выберите 2 из них, в которых для вас подойдут условия. И Вы подходите для него.
5. Проконсультируйтесь в банке, получите всю интересующую информацию без подачи заявки. Выберите один банк, куда подадите заявление. Если получите отказ, повторите процедуру.
6. Помните, что подача заявок сразу в несколько мест портит вашу КИ. Тем более, если она не идеальна. Это еще больше усугубит ситуацию, так как отказы тоже фиксируются в истории.
7. Внимательно читайте договор займа и залога, обращайте внимание на формулировки.
8. Обременение регистрируется одновременно со сделкой в Росреестре.
9. Не входите в сделку по договору купли-продажи или “обратного выкупа”.
10. Обращайтесь за помощью к юристам, которые помогут разобраться с тонкостями кредитного договора и договора залога.
11. Хорошую поддержку оказывают консалтинговые компании. Имея большой опыт, они точно знают, кто требует меньше всего документов, кто более лояльный, непредвзято относятся к трудоустройству, подтверждению дохода. Они владеют информацией, кто выдает деньги под меньший процент. Но тем не менее, не забудут сказать клиенту, что ставка все равно будет зависеть от КИ клиента. Даже если у клиента есть открытые просрочки, то он все равно сможет получить деньги, но под большие проценты. Конечно, все эти услуги будут не бесплатными. Помните об этом.
12. Хотя срок кредита для бизнеса доходит до 15 лет, лучше погасить его в течение 3-5 лет. Выбирайте дифференцированный график платежей.

Законы часто изменяются, дополняются, поэтому на момент оформления всегда уточняйте конкретные условия у кредитора, к которому обращаетесь за наличными.

Желаем вам выгодных сделок!

Удачи!
Коммерческая пауза…
P. S. Реклама, сотрудничество, вопросы, предложения и связь с администрацией портала www.prabanki.website по электронной почте: prabankiwebsite@gmail.com