ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НУЖНО ЛИ ПОГАШАТЬ ДОСРОЧНО

Дата обновления статьи 07.09.2023 г.

Эта статья интересна тем, у кого есть ипотечный кредит, и он уже прошел процедуру оформления кредита. Вы еще помните, как Вам менеджер банка объяснял условия кредитования и говорил, что досрочное погашение возможно. И он не обманывал, да досрочное гашение возможно, но при определенных условиях.

ИЗУЧАЕМ ДОГОВОР

Некоторые Банки в договоре ставят ограничения, в виде условия досрочного погашения не ранее, чем через 6 месяцев после даты выдачи кредита, другие взимают комиссию за досрочное гашение, третьи — желают чтобы их уведомили за несколько дней. Все это должно быть прописано в Кредитном договоре и его нужно внимательно прочитать, прежде чем решить этот вопрос. Внимательно изучите график погашения кредита. Убедитесь, что это — аннуитетный график, его применяет сейчас большинство банков, или дифференцированный? Принимать решение о досрочном погашении нужно очень обдуманно, учитывая все нюансы, в том числе и моральные.

ПРО ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ

На сегодня существуют два варианта погашения кредита: обычный и аннуитетный. Гасить кредит досрочно нужно, если прошло менее половины срока договора. В противном случае это не выгодно, основные проценты уже уплачены Банку. Аннуитетный платеж устроен так, что первую половину срока вы погашаете проценты, а вторую половину гасите практически только кредит.

Банк уже получил свои проценты и ждет только возврата денег, для последующего их реинвестирования. Но так происходит только в случае с аннуитетным платежом по кредиту. Это основная, но не единственная форма расчета графика платежей по кредиту. Бывает график платежей по ипотеке предусматривающий гашение, как кредита, так и процентов. Он называется дифференцированным.

Тело кредита делиться на количество ежемесячных платежей, а проценты уплачиваются исходя из ставки, умноженной на остаток задолженности. При данной схеме гасить можно в любое время, это будет выгодно Вам, как клиенту. Вы будите платить проценты от фактического остатка задолженности и тем самым выплаты по процентам существенно снизятся.

Кроме этого есть еще множество юридических моментов

ПРО ЗАЛОГ

При предоставлении ипотеки Банк всегда берет в залог, приобретаемую недвижимость и в случае допущения просрочки имеет право реализовать данное имущество, а средства от продажи направить на погашение ипотечного кредита. Если Вы приобрели недвижимость, как свое единственное жилье над Вами висит дамоклав мечь, что Вы не погасите кредит и Ваша любимая квартирка уплывет от Вас. И это очень сложная ситуация. Вы живете один и в случае потери работы не сможете гасить кредит. Это реально страшно и многих загоняет в депрессию. Такой категории граждан, я бы посоветовала гасить как можно быстрее, чтобы не жить в постоянном страхе.

Кроме того, многие Банки, являясь Залогодержателями, вворачивают различные условия, вплоть до запрета на прописку третьих лиц. И Вы становитесь заложником ситуации. Ни с девушкой не можете завести серьезных отношений и предложить ей совместное проживание, ни прописать у себя сестру, брата или кого-то из родственников.

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

Ипотека это всегда сложный юридический вопрос. Если Вы взяли ипотеку для улучшения жилищных условий при рождении второго ребенка и погасили часть долга за счет материнского капитала, то Вам обязательно необходимо будет переоформить приобретенную квартиру на себя и всех детей, рожденных в браке с настоящей супругой. В последующем это может быть препятствием при продаже данной квартиры. Органы опеки потребуют гарантировать детям аналогичные условия равные имеющейся доли. А вдруг семья захочет построить дом и как в данной ситуации обеспечить детей собственностью на время строительства?

Легче всего тем у кого приобретаемое в ипотеку жилье — это не единственный вариант. Вы можете сдать приобретенное жилье в аренду, получать доход и с него гасить ипотеку. Это как бы дает Вам уверенность в завтрашнем дне. Вы не боитесь потерять работу и допустить просрочку панически. У Вас всегда есть уверенность, что кредит будет погашен с арендных платежей. В последующем эту квартиру можно будет подарить ребенку, когда он вырастит и уже на ситуацию не повлияют органы опеки.

ЕСЛИ ВЫ ВМЕСТЕ

Всегда легче справляться с ипотекой, если Вас двое. Вы и Ваш супруг/супруга являетесь Созаемщиками. Вас объединяет общая цель. Это всегда положительно сказывается на взаимоотношениях. Вы как бы защищены, потому что всегда есть поддержка со стороны супруга, но в то же время Вы чувствуете свою долю ответственности, так как участвовали в принятии решения. При разводе вопрос ипотеки существенно усложняет ситуацию и порой загоняет людей в тупик. Лучше конечно погасить кредит досрочно, оформить жилье в собственность и подавать на раздел имущества. Это правильно. Но не всегда возможно.

Отсутствие денег у супругов, а зачастую это молодые пары, которые еще не имеют стабильного дохода, бьет по психике и доводит ситуацию до взрывоопасной. Рушатся мечты, планы, и ни о каком цивилизованном разводе речи быть не может. Люди получают такой негатив в связи с этой проблемой, что в последующем им будет сложно решиться на еще один шаг и выстроить отношения с другим партнером. В случае если один из супругов имеет денежные средства на досрочное погашения, а другой нет, первый будет настаивать на соразмерное взносу оформление доли на право собственности, т.е второй получит меньшую сумму при разделе и продаже имущества. И здесь опять возникает моральный вопрос: откуда взялись деньги, если раньше такой возможности не было. Если это средства родителей одного из супругов, которые решили помочь чаду в сложной жизненной ситуации, тогда ладно. Но если это заработанные и скрытые от семьи средства во время брака, то это уж совсем подло и морально убивает вторую сторону конфликта.

Решать данный вопрос, нужно изучив внимательно договор, собрав максимум информации от людей прошедших данный этап, проконсультировавшись с юристом. Если Вы в браке, то решение нужно принимать обоюдное и приемлемое для обоих.

НЕ ЗАБЫВАЙТЕ О СТРАХОВКЕ

Страхование бывает двух видов: страхование жизни и здоровья созаемщиков и страхование недвижимости. Страхование жизни и здоровья обычно оплачивается при выдаче кредита за весь период кредитования и это довольно значительная сумма, тем более, если Вы уже не молоды. Другой вид страхования – страхование недвижимости и его оплата чаще всего допускается в ежегодном режиме, а сумма зависит от суммы задолженности по ипотеке. При полном досрочном погашении можно вернуть часть суммы страхового платежа уплаченного за весь период кредитования при первом виде страхования, это будет приличная сумма. И часть суммы уплаченной за страхование недвижимости в год, и это незначительная, но тоже нелишняя сумма денег. Для этого нужно обязательно иметь на руках договор страхования. Чаще всего Вы заключаете его с аффилированными к Банку страховыми компаниями и на условиях по умолчанию. И не всегда Банк предоставляет Вам подписанный оригинал договора. При выдаче кредита на это следует обратить внимание.

ПРОЦЕДУРА ДОСРОЧНОГО ГАШЕНИЯ

Ну, а в общем, это не сложно. Гасить нужно через подачу заявления в Банк или в личном кабинете ОнлайнБанка. Гашение может производиться с уменьшением срока, то есть убираются последние платежи по кредиту, либо с уменьшением размера ежемесячного платежа и тогда каждый месяц гасить будете меньше. И тут главное не ошибиться с выбором. Уменьшая срок, Вы загоняете себя в рамки, укоротив срок кредита. Если же вы выбираете условие уменьшения ежемесячного платежа, то уменьшение срока не происходит, а ежемесячное погашение можно оставить и в прежнем объеме, а излишняя сумма пойдет на погашение, как досрочная. В обоих случаях вы погасите кредит в одно и то же время, но без нервотрепки.

Гасить кредит, в том числе и ипотеку нужно обязательно. Только не нужно делать ошибок.

Гасите досрочно в дату ежемесячного платежа, при этом обязательно вычтете сумму платежа и остальное направьте на погашение, тогда вы избежите случая, когда Вам не хватит денег на ежемесячный платеж.

Не нужно копить большие суммы на досрочное гашение, так Вы проигрываете, Вы платите проценты за кредит, превышающие сумму полученных процентов по вкладу. Что экономически нецелесообразно.

Будьте внимательны! Проверяйте свои платежи и факт списания средств на погашение. Возможно, вы не завершили операцию в ОнлайнБанке, при переводе средств на счет списания кредита.

Досрочно внесенная сумма в дату между двумя ежемесячными платежами скорее всего будет направлена на погашения текущих процентов, начисленных с даты предыдущего погашения по текущую дату. И только редкие Банки направят всю сумму на погашение основного долга.

Эксперты считают, что всегда лучше, если у Вас на депозитном (вкладном) счете есть средства, на 3-6 ежемесячных платежей, на случай форс-мажорных обстоятельств.

Сегодня введен новый правовой институт для решения финансовых проблем физических лиц, такой как финансовый уполномоченный или омбудсмен. Существует официальный сайт, на котором Вы можете подать заявку для разрешения спора, возникшего с финансовой организацией в досудебном порядке. Если есть сложности во взаимоотношениях с Банком на любом этапе, стоит это сделать, чтобы потом не жалеть о переплаченных суммах и упущенных выгодах.

Удачи!
Коммерческая пауза…
P. S. Реклама, сотрудничество, вопросы, предложения и связь с администрацией портала www.prabanki.website по электронной почте: prabankiwebsite@gmail.com